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西安地铁TOD开发大有可为

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随着西安“北跨”发展,连接主城区与高陵区的地铁10号线建设备受关注。

西安地铁线网越织越密,市民的出行依赖度也越来越高,大家每天享受着地铁带来的便捷。

如果说轨道交通网络是城市的“腾飞路”,地铁线网化覆盖是城市的“加油站”,那么如何让两者的关系随着城市的扩能升级更好融合?

答案呼之欲出。

今年的西安市政府工作报告中,在持续提升城市能级品质方面提出了多项目标,不仅要加快6条在建的地铁项目,使运营总里程突破300公里,同时在推进城市更新方面,特别指出要推进公交场站TOD模式综合开发,TOD这个概念再次映入大众眼帘。

“经过西安地铁多年的积累与探索,再加上西安都市圈发展规划获批等支持,西安在地铁TOD开发方面大有可为。”陕西省城市公共空间综合规划与开发工程研究中心常务副主任、西安建筑科技大学教授曹振对记者说。

TOD开发:

反哺地铁建设实现城市“软扩容”

TOD是TransitOrientedDevelopment的简称,TOD综合开发模式是以城市公共交通为导向,以400米-800米为半径,在场站周边建立起集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的综合区域,形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区,构成“微缩城市”。

通俗来说,TOD模式构建局部立体多维的空间发展模式,一改过去城市“摊大饼”式发展,能够最大限度“缝织”各个板块,让城市各片区开发更加“紧密”“低碳”“连贯”。

TOD开发,能给西安带来什么?

“西安地铁运营十多年来,最高单日客流达448万乘次,地铁的公共交通分担率已达50%。地铁线网越织越密的同时,百姓的出行依赖也越来越高,大家每天享受着地铁为出行带来的便捷。但仅靠票务营收是远远不够地铁建设及后期运营成本的,政府每年要为地铁建设及运营投入大量资金,所以TOD的意义之一就是用综合开发收益来反哺地铁建设。”曹振说。

此外,TOD开发也是城市的一种“软扩容”。实践证明,轨道交通的发展会导入大量人口,带动周边区域发展,并且通过TOD综合开发最大程度提升产业价值,助推产业转型,促进城市更新。可以说,TOD综合开发将让地铁站点形成小型城市微中心,将引领多元化复合生活的典范、成就城市区域地标。

此外,TOD综合开发模式对站点核心区进行高密度集约开发,可以营造出更多公园绿地和空间;TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应,打造高密度的商业空间,将轨道交通“客流”转化为资源,提升城市生活品质和消费能级;同时,通过TOD构建立体交通网络,在地铁站周边串联公交、自行车等多种交通方式,有效提高城市运转效率,缓解交通拥堵,缓解“大城市病”。

政策频出:

西安加快TOD建设步伐

美国建筑学家沙里宁曾说:“城市是一本打开的书,从中可以看到它的抱负。”

从2011年西安地铁2号线开通,西安地铁始终与城市开发紧密联系在一起。

如今,西安轨道交通经过“三期五次”建设规划申报,共批复建设12条线路,2025年全部实施完成后,运营线网长度可达422公里。地铁建设的快速推进,让TOD综合开发迎来黄金期。

近年来,西安相继出台《轨道交通融合设计导则》《轨道交通用地综合开发规划和土地供应暂行规定(试行)》及《西安市2020-2025年城市轨道交通建设资金筹集方案》,并编制完成了《城市轨道交通沿线综合开发规划(2020-2025年)》《轨道交通场站及周边土地综合开发实施意见》,为加强城市轨道交通场站及周边区域土地资源的综合开发利用提供了政策依据。

2021年,《西安市城市轨道交通条例》修订,专门增加综合开发章节。去年,《西安都市圈发展规划》获得国家发改委批复,明确西安国家中心城市的核心辐射作用。规划同时要求打造轨道上的都市圈。完善都市圈轨道交通网络布局,统筹四网融合发展,构建一体化、多层次的都市圈内引外联轨道交通运输体系。西安还成立了由市委、市政府主要领导担任组长的TOD综合工作领导小组,全力推进TOD综合开发工作。

系列政策出台后,西安对沿线站点周边可开发用地进行梳理,编入《轨道交通沿线综合开发规划2020-2025》,并全部纳入“一张图”合规性审查范围,严格控制。

2022年11月8日,《西安市国土空间总体规划(2021-2035年)》草案发布,向公众征询意见。其中“绿色安全的国土”篇章提出“低碳发展新模式”:优化城市空间结构和布局,织补城市边缘空间破碎地区,全面采用“以公共交通为导向(TOD)”的城市开发模式。

这是西安市第一次以国土规划的形式提出“以公共交通为导向(TOD)”发展,并且给出了“站城融合重点区域”。

“为避免同质化竞争,西安还对沿线可用于TOD综合开发的地块进行分析,将站点分为四级五型(‘四级’即:城市级、区域级、组团级、社区级;‘五型’即:商圈核心型、交通枢纽型、综合中心型、产业社区型和生活服务型)。”曹振介绍。

“点”“线”“面”联动:

蓝图化为品质生活场景

当下,西安地铁建设正在持续加速,进入了从主城区向远郊乃至跨市延伸的新阶段,TOD发展空间可谓“豁然开朗”。

2022年6月,西安地铁5号线雁鸣湖站保障性租赁住房项目全面开工建设,该项目是西安首个国家住建部推广的轨道交通引领示范保障房项目,也是西北地区首个融合轨道交通站点与保障性租赁住房及配套商业的综合开发项目。

2022年11月11日,西安城北第一宗轨道交通混合用地开始拍卖。与一般项目摘地不同,这宗地在“特别约定”之中有三项要求围绕TOD项目开发,和西安“站城融合重点区域”规划契合。

“现在,我们在点、线、面上都有项目在布局,许多项目都已经拿出了开发策划图纸,相信随着项目加快实施,图纸将逐步化为我们可见可触的品质生活场景。”曹振说。

在“点”上,地铁15号线建设过程中,长安区与轨道交通集团配合,同步实施城市更新,通过TOD开发打造以航天城站为代表的“点”上城市微中心。

在“线”上,随着西安“北跨”发展,连接主城区与高陵区的地铁10号线备受关注。“10号线高陵区段TOD一体化研究,旨在打造TOD一体化先行的示范线,将沿线场站与周边综合开发同步规划、实施,带动城市、区域经济发展,形成‘人-城-产’有机融合,用TOD拉动产业和人口向轨道站点集聚,同时TOD引入更多客流,增加轨道交通收入。”曹振说。

在“面”上,我市还依托西安东站综合交通枢纽,通过TOD开发打造高铁东城片区,规划面积约12.5平方公里,片区内重点布局高铁枢纽商务服务,打造“一刻钟”全能型社区生活圈,充分利用数字孪生与智慧城市技术,建设城市东部生态、宜居、宜业新空间,激发城市新活力。

5号线和平车辆段、6号线侧坡车辆段、8号线长鸣路场段……西安地铁TOD项目多点开花。

可以预见,在不久的将来,地铁线路铺到哪里,那里就形成了以地铁站点为中心的商业圈,将交通功能与城市公共服务功能有机衔接,形成轨道交通建设与城市发展的联动效应。

专家建议:

完善土地政策吸引各方人才

依托于已经开通的地铁线路、6条在建地铁项目,进行TOD模式的综合开发已经成为西安的必然趋势。下一步,如何做好TOD开发,专家教授们也用长期调研与实践,为政府建言支招。

中铁第一勘察设计院集团有限公司TOD设计研发中心副所长宋子若建议,TOD开发是“资源、政策、工程”的结合体,要认识政策制度在TOD开发中的关键作用,加强TOD开发的可操作性及落地性。应根据TOD开发的实际需要,制订规划调整、土地出让方面的配套政策制度,促使TOD开发主体在依法合规前提下优先取得TOD开发用地。此外,应建立市级政府与区县政府在用地统筹及开发经营等方面的协调机制,努力通过TOD开发建设达到双赢局面。

曹振表示,西安应紧抓TOD规划提升窗口期,不断完善懂开发、善运营、善策划人才队伍,形成TOD综合开发本土力量,提升TOD综合开发全程操作能力。“TOD综合体集住宅、商业、办公、公建配套等于一体,释放出了沉淀的土地空间价值。但上盖开发是一项复杂的系统性工程,技术层面需要考虑各种综合因素,特别是下部结构的实现形式、消防、抗震、减振降噪等,先进技术的前瞻性应用也不可或缺。”

迈进TOD城市,在长安大学教授王元庆看来,一定要做好TOD综合体周边多模式交通的“无缝衔接”,地铁站点周边要便于步行、自行车、公交的行停转换,道路交通要避免对不可持续的小汽车交通的过度依赖,地铁和其他轨道站点选址、运能与集散能力要和周边的文化、教育、旅游、医疗、体育、生态功能匹配起来,才能使市民、游客与商务出行者在轨道上留得住、留得稳、留得更加幸福,也才能从根本上避免车辆快速增加造成的交通拥堵加剧,使西安的城市生活迈入舒适、绿色的可持续模式。

出地铁即是住宅,下地铁就是商场,半小时内即可到办公室上班,不用为堵车烦恼。西安未来的TOD生活,值得期待!

编辑:Ella

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